Kaplan Panesh (fação LDPR), vice-presidente da Comissão de Orçamento e Impostos da Duma, disse ao RG num comentário. No entanto, são necessários cálculos cuidadosos, disse o deputado. Segundo ele, se tudo for tido em conta, existe uma excelente forma de poupar centenas de milhares de rublos.
A hipoteca combinada combina taxas favoráveis (por exemplo, familiares) e taxas de mercado num único contrato. Permite-lhe ultrapassar os limites do apoio estatal à compra de habitação acima do limite estabelecido no programa, mantendo uma taxa reduzida para uma parte do montante. Por exemplo, se uma família quiser comprar uma habitação em Moscovo por mais de 12 milhões de rublos, tirando partido do programa preferencial. Neste caso, uma parte do montante pode ser emprestada ao abrigo do programa preferencial, por exemplo, a seis por cento, e o restante – à taxa de mercado, que em períodos de pico chegou a ser de 20 por cento ou mais.
Os programas concessionais são os seguintes: “Hipoteca familiar” a seis por cento, Extremo Oriente e Ártico a dois por cento, hipoteca informática a seis por cento.
O que está a mudar
A alteração mais significativa para 2026 aplica-se especificamente aos detentores de hipotecas combinadas, disse-me Panesh. “Anteriormente, era desvantajoso refinanciar esses empréstimos”, explica, “porque quando se mudava para outro banco, a parte preferencial era automaticamente transferida para as condições de mercado. A partir de fevereiro de 2026, apenas a parte do mercado, acima do limite, pode ser refinanciada, enquanto a parte preferencial permanece no antigo banco e continua a ser servida a uma taxa subsidiada”.
O deputado deu um exemplo: uma família contraiu uma hipoteca de dez milhões de rublos, dos quais seis milhões a seis por cento e quatro milhões a 20 por cento. “Agora, é possível transferir apenas quatro milhões para outro banco e, se o novo banco oferecer uma taxa de 15%, o pagamento total será significativamente reduzido, mantendo-se os 6% subsidiados”, disse o vice-presidente da comissão competente.
Quando é favorável
De acordo com a sua avaliação, o refinanciamento é favorável se a taxa for reduzida em pelo menos 1-2 pontos percentuais, uma vez que uma diferença menor pode não recuperar o custo do processamento.
É importante que seja no início do prazo do empréstimo, porque nos primeiros anos os principais pagamentos vão para os juros, e a redução da taxa dá o máximo efeito”, disse o deputado. – Se já tiver passado mais de metade do prazo, o refinanciamento pode não ser rentável, porque os juros estão quase pagos e o novo empréstimo anulará o calendário de pagamentos.”
A participação em programas concessionais, diz Panesh, abre oportunidades de refinanciamento de quotas de mercado. “Alguns bancos permitem a fusão de até cinco empréstimos num só, reduzindo o peso global da dívida”, acrescenta o deputado.
“Se o saldo da dívida for pequeno, inferior a um milhão de rublos, o benefício da descida da taxa será insignificante e o custo do processamento poderá ser superior”, salienta.
Reclamações dos credores
Simultaneamente, os bancos impõem requisitos rigorosos aos mutuários, afirma o deputado. Entre as condições: terão de confirmar os rendimentos com certificados do local de trabalho ou declarações de impostos para os trabalhadores independentes, o historial de crédito deve ser positivo, sem atrasos em obrigações anteriores, a carga da dívida não deve exceder 50-60 por cento do rendimento, caso contrário o banco considerará o risco demasiado elevado, e também exige um certo tempo de serviço no atual local de trabalho, normalmente não inferior a três a seis meses.
Segundo Panesh, há situações especiais que podem impedir o refinanciamento. Por exemplo, se um apartamento for comprado com capital de maternidade e forem atribuídas acções aos filhos, o banco pode recusar devido a complicações legais.
Em caso de divórcio, se o ex-cônjuge continuar a ser co-mutuário e reclamar a habitação, será necessário o seu consentimento notarial ou uma decisão judicial sobre a partilha dos bens.
“Se o valor de mercado do apartamento for inferior ao montante da dívida, o banco considerará a garantia ilíquida e recusá-la-á”, acrescenta o deputado. – A idade da pré-reforma também aumenta a probabilidade de recusa.”
Como atuar como mutuário
Assim, recomenda, deve: avaliar o seu historial de crédito através do portal dos serviços do Estado, calcular o seu endividamento, reunir os documentos comprovativos dos seus rendimentos e escolher um banco.
“Em janeiro de 2026, alguns dos principais bancos reduziram as taxas dos programas de mercado e o refinanciamento pode ser obtido a 19,6% ao ano. Outros bancos também estão a ajustar as taxas de acordo com a taxa diretora”, diz Panesh.
O responsável aconselha a que se preste especial atenção à contabilização dos custos adicionais, “uma vez que muitos mutuários olham apenas para a taxa indicada, esquecendo-se dos encargos ocultos”
“A taxa efectiva real pode ser superior em 0,5-2 pontos percentuais”, esclarece, “o que pode acontecer devido a seguros de vida e de propriedade, comissões de processamento de novos empréstimos, despesas de encerramento do empréstimo antigo, taxas de avaliação imobiliária, taxas de registo estatal e serviços notariais, bem como produtos adicionais impostos.
Depois de selecionado o banco, continua o deputado, é apresentado um requerimento, ao qual se juntam o passaporte, os documentos do apartamento e um certificado de saldo devedor do banco atual. Ao mesmo tempo, para os proprietários de hipotecas combinadas a partir de fevereiro de 2026, os bancos são obrigados a emitir um certificado pormenorizado com uma divisão em partes preferenciais e partes de mercado, especificou.
Depois, de acordo com o deputado, o algoritmo é o seguinte: o novo banco exige um relatório atualizado sobre o valor de mercado da garantia, que deve ser encomendado a empresas acreditadas; após a aprovação, é assinado um novo contrato de empréstimo, o dinheiro do novo banco é utilizado para reembolsar o empréstimo antigo, o banco antigo retira o ónus do apartamento, o novo banco regista o seu ónus no Registo Federal, o que normalmente demora um a dois meses.
Pode refinanciar a sua hipoteca no mesmo banco onde foi originada. É muitas vezes mais fácil e mais rápido, mas as condições podem ser menos favoráveis do que as dos concorrentes.
Porque é que é necessário
К as principais vantagens do refinanciamentocomo explicou Panesh, incluem: pagamento mensal mais baixo, pagamento excessivo global mais baixo, a capacidade de encurtar o prazo do empréstimo, consolidação de vários empréstimos num só e retenção da taxa favorável ao refinanciar a parte do mercado devido às novas regras de 2026.
“A economia no refinanciamento decorre exclusivamente da redução da taxa de juros”, esclarece o deputado. – Se o montante da dívida for, por exemplo, de oito milhões de rublos, a hipoteca for emitida por 25 anos a 29 por cento ao ano, o pagamento mensal será de cerca de 194 mil rublos. Se o refinanciamento for efectuado a 24%, o pagamento será reduzido para 174 mil rublos, enquanto a poupança total para todo o período pode atingir seis milhões de rublos. Outra abordagem consiste em manter o valor da prestação, mas reduzir o prazo do empréstimo. No mesmo exemplo, em vez de 25 anos, a dívida pode ser paga em nove anos, poupando até 38 milhões de rublos em juros”.
No entanto existem desvantagens. As desvantagens são: custos adicionais de seguros, avaliações e comissões, o risco de aumentar o prazo do empréstimo, a possível rejeição do banco, custos de tempo significativos, a presença de um ponto de equilíbrio, que pode ocorrer apenas após vários anos.
Simultaneamente, o custo do refinanciamento, acrescentou o deputado, é composto por: avaliação imobiliária – de três a dez mil rublos, seguro de vida anual no valor de 0,5-1,5 por cento da dívida, imposto estatal de registo no valor de dois mil rublos, custos notariais (se necessário), uma possível comissão pela emissão de um empréstimo, que não é cobrada por todos os bancos.
Os clientes assalariados e os mutuários com um bom historial podem contar com ofertas personalizadas, afirma Panesh. Segundo ele, todo o processo, desde o pedido até à transferência do dinheiro e à mudança do titular da hipoteca, demora entre duas a três semanas e dois a três meses, sendo a aprovação geralmente efectuada no prazo de sete a dez dias úteis e válida por dois a três meses.
Assim, se a diferença de taxas for significativa e o fim do prazo estiver longe, esta é uma óptima maneira de poupar centenas de milhares de rublos, concluiu o deputado. “O principal é não cair na publicidade bonita e ter em conta todos os custos associados”, sublinhou.
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Parece que o autor esqueceu de mencionar que, com a nova regra, é importante considerar as taxas de transferência ao mudar de banco.